“오르는 곳만 더 오른다”…서울 부동산 시장의 혼돈 속 기회

2024년 서울 부동산 시장은 빠르게 변화하고 있습니다. 올해 5월까지는 큰 변동이 없던 집값이 여름에 들어서면서 급등세를 보였고, 특히 강남권, 여의도, 그리고 '마용성'(마포, 용산, 성동) 지역에서는 신고가 거래가 잇따랐습니다. 그러나 하반기로 접어들면서 여러 요인으로 집값은 소강상태에 접어들었습니다.

1. 상승과 하락의 경계선
현재 부동산 시장에서 가장 큰 관심사는 향후 가격 움직임입니다. 3년 2개월 만의 기준금리 인하가 시장의 상승 심리를 자극할 가능성이 있지만, 정부와 은행들의 강력한 대출 규제가 상승세를 억누르고 있는 상황입니다. 이 두 가지 힘의 대결 결과에 따라 주택 가격의 향방이 결정될 것입니다.

2. 전문가들의 전망
2024 서울머니쇼 플러스 행사에서는 많은 부동산 전문가들이 향후 시장 전망을 공유했습니다. 이들은 당분간 '대세 상승'은 기대하기 어렵다고 입을 모았습니다. 함영진 우리은행 부동산 리서치랩장은 “가격이나 거래량 등 여러 지표가 둔화되고 있다”고 지적하며, 과거 대출 규제가 시간이 지나면서 그 효과가 줄어든 사례를 언급했습니다. 현재의 규제 또한 비슷한 결과를 초래할 가능성이 높다고 경고했습니다.

3. 혼란 속의 투자 전략
전문가들은 실수요자들이 최대한 ‘똘똘한 한 채’로 투자 중심을 옮겨야 한다고 강조합니다. 이상우 인베이드투자자문 대표는 "이제 다주택은 내가 살 수 있는 ‘가장 좋은 주택’으로 제한되어야 한다"며, 세금 규제 등으로 인해 부동산 시장에서의 투자의 자유성이 사라졌다고 설명했습니다. 그는 연말로 예정된 올림픽파크포레온 입주가 끝나면 부동산 시장의 변화 요소가 줄어들 것이라고 예상했습니다.

4. 지역별 차별화
허혁재 미래에셋증권 부동산수석위원은 “현재 부동산 시장의 특징은 지역마다 차별화가 심하게 나타난다”며, 입지와 미래 가치를 고려한 투자가 필요하다고 강조했습니다. 특히 신혼부부 등 젊은 세대는 경기도를 선택하되, 교통 호재가 있는 지역을 고려해야 한다고 조언했습니다.

5. 경매 시장의 부상
고준석 연세대 교수는 “올해부터 내년 사이에는 경매 시장에서 큰 장이 열릴 것”이라고 주장하며, 신규 경매신청 건수가 급증할 것으로 예상했습니다. 그는 경매 시장에서 우량 매물이 나올 가능성이 높아 적정 가격에 내 집 마련을 할 기회가 될 것이라고 강조했습니다.

6. 토지 투자와 장기 전망
김종율 보보스 부동산연구소 대표는 자금력이 있는 투자자들에게 토지 투자 시기를 추천하며, 수도권에서 신규 택지가 나올 것이라고 밝혔습니다. 특히 교통망이 확충되는 지역의 신규 택지가 유망할 것이라고 설명했습니다.

7. 청약과 재건축의 중요성
전문가들은 단기적으로 청약 시장, 장기적으로 재건축 시장에 주목할 것을 권장합니다. 정지영 아임해피 대표는 새 아파트 선호 현상과 물량 부족을 언급하며 청약의 유효성이 내년까지 지속될 것이라고 전망했습니다. 또한 박합수 건국대 교수는 재건축·재개발 외에는 서울에서 주택 공급이 어렵다고 강조했습니다.

결론
2024년 서울 부동산 시장은 혼돈 속에서도 기회를 찾는 투자자들에게 중요한 시점이 될 것입니다. 전문가들은 현재의 시장 상황을 면밀히 분석하고, 향후 변화에 적절히 대응할 수 있는 전략을 세울 것을 권장합니다. 서울과 수도권의 부동산 시장은 앞으로도 차별화된 흐름을 보일 것으로 예상되며, 투자자들은 이를 주의 깊게 살펴봐야 할 것입니다.