부동산 거래 시 '증여 의심' 피하려면? 국세청 세무조사 대응법 총정리

최근 고액 아파트 전세나 매매를 중심으로 국세청의 자금 출처 세무조사가 급증하면서, 가족 간 금전 거래조차 안심할 수 없는 분위기가 조성되고 있다. 특히 부모가 자녀에게 전세금을 지원하거나 시세보다 저렴한 금액으로 부동산을 양도한 경우, 국세청은 이를 ‘편법 증여’로 보고 과세에 나서고 있다.

 

세무조사의 대상은 고액 자산 취득 후 소득과 자산 간 불일치가 확인되는 경우다. 과거에는 증여세 신고 기준이 비교적 유연했으나, 최근에는 3억원 이상이라는 ‘불문율’이 깨지고 2억 원대에서도 조사 통보를 받는 사례가 늘고 있다. 이는 기업 법인세 수입 급감으로 일반 개인에 대한 과세 강화가 추진된 결과로 보인다. 게다가 세무 공무원에게 징수금의 일정 비율을 포상금으로 제공하는 제도도 조사 확대에 영향을 미친다는 지적이다.

 

전문가들은 부동산 관련 거래 시 자금조달계획서와 함께 '차용증'을 반드시 준비하라고 조언한다. 특히 가족 간 현금 이동도 증여로 간주될 수 있어, 금전 대차거래 형태로 정확히 문서화하고 공증까지 받는 것이 가장 안전하다. 차용증에는 금액, 상환일, 이자율, 지급 방식 등을 명확히 기재해야 하며, 상환일이 불확실하거나 기간이 지나치게 길면 증여로 오해받기 쉽다.

 

또한 자녀가 전세 보증금을 부모로부터 지원받을 경우, 그 금액이 2억1700만원 이내라도 세무당국은 자녀의 5년간 소득과 비교해 타당성을 따진다. 따라서 소득이 적다면 증빙 서류가 필수다. 계좌 내역, 공증 자료, 인감증명 등도 함께 보관해두는 것이 좋으며, 전세나 매매 후 최소 10년간은 관련 서류를 유지하는 것이 바람직하다.

 

생활비를 '엄마 카드'로 지원받거나 ATM을 통한 현금 전달도 세무당국은 추적 가능하므로, 이 또한 증여로 분류될 가능성이 높다.

결국 가장 확실한 대응책은 합법적인 증여세 신고와 철저한 증빙 문서 준비다.

세무 리스크를 최소화하려면 지금부터라도 거래 구조를 점검하고 서류를 준비해야 할 시점이다.