꼬마빌딩 투자, 지금이 기회일까? 시장 동향과 투자 전략

최근 꼬마빌딩 시장이 급격한 변화를 겪고 있습니다. 과거에는 노후 대비 투자처로 각광받으며 고가에 거래되던 꼬마빌딩이 지난해부터 가격이 급락하고 있는 상황입니다. 주 세입자들인 자영업자와 스타트업들이 경기 침체로 인해 문을 닫으면서 빈 건물이 속출하고, 공실률이 증가하자 수익성이 떨어지고 있기 때문입니다.

부동산업계에 따르면, 서울 내 꼬마빌딩 거래액이 최근 23년간 약 2030% 급락했습니다. 특히, 인기 상권인 홍대 인근의 한 빌딩은 두 차례 유찰 끝에 세 번째 경매에서 46억7820만원에 낙찰되었으며, 첫 감정가는 64억8000만원이었습니다. 이처럼 가격이 크게 하락한 이유는 매도 물량이 늘어나면서 유찰 사례도 증가하고 있기 때문입니다.

서울 서대문구의 한 꼬마빌딩은 지난해 80억원에 거래되었으나, 최근 50억원으로 가격이 33% 급락했습니다. 강남권에서도 매매가가 20% 이상 하락하는 등 시장 침체가 두드러지고 있습니다. 과거 아파트 상승기에 올라타지 못한 투자자들이 임대수익을 통해 노후 대비를 위해 꼬마빌딩에 투자했지만, 최근의 고물가, 고금리, 고환율 '3高' 현상으로 자영업자들이 줄폐업하며 공실률이 높아졌습니다.

이러한 상황에서 대출 이자를 감당하지 못해 매각을 원하는 건물주가 늘어나고 있으며, 서울에서도 가격이 수억원에서 수십억원까지 떨어진 급매물이 속출하고 있습니다. 반면, 중견·대기업들의 수요로 오피스 등 상업용 부동산 시장은 양호한 반면, 영세 자영업자들이 주로 사용하는 꼬마빌딩은 여전히 침체를 벗어나지 못하고 있습니다.

한국부동산원의 조사에 따르면, 서울·경기 주요 업무지구에서는 기업 임차 수요가 꾸준히 유지되며 오피스 임대가격지수가 상승했지만, 상가 임대가격지수는 전반적으로 하락세를 보였습니다. 전국 평균 공실률도 오피스는 8.9%로 안정적인 수준을 유지하고 있지만, 꼬마빌딩이 포함된 중대형 상가는 13%로 높은 공실률을 기록하고 있습니다.

올해는 전반적인 상업용 부동산 시장의 회복이 기대되지만, 내수 부진과 소비 위축으로 인해 꼬마빌딩의 빠른 회복은 어려울 것으로 보입니다. 한국경영자총협회의 보고서에 따르면, 2023년 폐업자 수는 97만6000명으로 통계 집계가 시작된 이후 최고치를 기록했습니다. 이러한 상황에서 부동산 업계 관계자는 금리가 내리갈 경우 서울 역세권 등 핵심 지역에서 가격이 20~30% 하락한 매물을 저점에 매수하는 전략을 추천하고 있습니다.

결론적으로, 꼬마빌딩 투자에 있어 신중한 접근이 필요합니다. 유동성을 충분히 확보한 상태에서 무리하지 않는 선에서 투자 전략을 세우는 것이 중요합니다. 시장의 변화를 주의 깊게 살펴보며, 기회를 포착하는 것이 투자 성공의 열쇠가 될 것입니다.