2025년 경매 시장 전망: 기회와 도전이 공존하는 시기

지난해 경매 시장은 '적체 현상'과 '가격 하락'이라는 두 가지 키워드로 요약될 수 있습니다. 주거시설, 상업시설, 토지 등 모든 분야에서 경매 물건이 급증하며, 특히 작년 11월부터는 월 2만 건을 넘는 경매가 진행되었습니다. 12월에는 2만584건이라는 수치를 기록하며, 이는 2012년 이후 12년 만에 최다 기록입니다. 이러한 경매 물건의 증가는 시장의 전반적인 불황을 반영하고 있습니다.

특히 아파트 경매에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 지난해 12월에는 전국 아파트 경매 건수가 3510건에 달하며, 이는 2020년 11월 이후 49개월 만에 최다 기록입니다. 금리 상승이 경매 물건 증가에 큰 영향을 미쳤다는 분석도 있습니다. 2022년부터 본격적으로 금리가 상승하면서, 2023년 상반기까지 아파트 경매 물건이 2000건을 넘었고, 2024년 하반기에는 3000건을 초과할 것으로 예상됩니다.

금리 인하에 대한 기대감이 있지만, 이미 신청된 경매 물건들은 금리 인하의 영향을 받지 않을 것으로 보입니다. 이로 인해 올해 하반기까지 아파트 경매 물건은 계속 증가할 가능성이 높습니다. 낙찰가율은 작년 상반기에는 80% 초반대에서 여름에는 87%까지 상승했으나, 9월부터는 다시 하락세로 돌아섰습니다. 서울 아파트 시장의 낙찰가율은 12월에 91.8%를 기록했지만, 앞으로 80%대까지 떨어질 가능성도 있습니다.

이러한 경매 시장의 변화는 매물이 쌓이고 낙찰률이 떨어진다는 점에서, 저렴한 가격에 아파트를 구매할 기회를 제공할 수 있습니다. 신축 아파트와 구축 아파트를 구분해 접근할 필요가 있습니다. 신축 아파트는 유찰되는 경우가 드물지만, 구축 아파트는 할인율이 높아 실수요자에게 좋은 기회가 될 수 있습니다.

예를 들어, 관악구 봉천동의 보라매 삼성 아파트는 감정가 9억2000만 원에 비해 최저 가격이 3억146만6000원으로, 감정가 대비 33%에 해당합니다. 하지만 이러한 저렴한 가격에는 문제가 있을 수 있으므로 철저한 검증이 필요합니다. 특히, 세입자의 대항력과 배당 요구 신청일 등을 고려해야 합니다.

결론적으로, 지난해 경매 시장은 어려움을 겪고 있지만, 실수요자에게는 기회가 될 수 있습니다. 2025년 경매 시장은 신축 건축물의 물량 증가와 금리 인하 기대감으로 긍정적인 전망을 보이고 있습니다. 그러나 경기 회복 여부가 중요한 변수로 작용할 것이며, 구축 아파트 시장의 회복도 주목할 만한 요소입니다. 경매 시장에 진입하고자 하는 이들은 이러한 요소들을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.